片区扫描 江北，从一片荒芜走来，以令人咂舌的速度，成长为如今的惠州之“芯”。这里有惠州的CBD，有惠州最高的建筑，有惠州最多的写字楼，有惠州最高档的酒店与商场。这里还有体育馆、科技馆、博物馆、图书馆，以及文化艺术中心。江北片区城市化水平和房地产开发均处于惠州前列，作为惠州最引人瞩目的片区之一，江北在一定程度上引领惠州这座城市向前发展。 图纸上的江北 2005年11月，《惠州市江北中心区详细规划》获批，江北被定位为集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等于一体的综合区。作为CBD的江北中心区规划总面积达233.5公顷，呈“一轴十区”格局。 “一轴”是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区以及江北9号区的居住区10个不同的功能区。 可以说，图纸上的江北，规划起点已经很高。仅凭这一点，江北吸引众多地产商前来就不足为奇了。 不仅是CBD 近几年，惠州经济的快速发展有目共睹。从沿江城市走向沿海城市的惠州，石化与电子产业两大引擎有力促进了国民经济的持续增长。经济的增长同时增加了惠州的商务需求，这使惠州CBD的发展显得必要而迫切。高速发展的惠州，需要建设适合自身发展的CBD，江北则担负起了这一重任。 在房产调控的大背景下，毗邻深圳的地理位置与深圳几近饱和的地产市场，使得惠州江北的高档物业可以承接深圳外溢的资金。江北CBD拔地而起的幢幢高楼，也因此拥有了外来投资需求与消费需求作支撑。在本地需求相对有限的情况下，惠州依旧发展起来了属于自己的CBD。 目前，江北有佳兆业中心、华贸中心、双子星大厦、德威大厦、大隆大厦、中信城市时代广场、富力丽港中心等商务楼。中国建设银行、中国银行、中信银行、东莞银行、上海浦发银行等众多商业银行进驻，中国电信、中国移动、真维斯和德赛集团等知名企业的惠州总部也云集于此。此前有统计称，惠城区逾半公司在江北办公，上下班高峰期，这里更是塞车的“重灾区”。 但江北不仅是CBD，在这里，你也能寻找到生活。 徜徉于江北，映入眼帘的不仅仅是鳞次栉比的高楼，还有绿树成荫和鸟语花香。这里规划起点高，市政投入大，配套设施全。市政道路笔直宽阔，高楼林立却毫不压抑。公共设施完善，篮球场、健身器材等一应俱全。高档商场与普通小店在此均可轻易找到，生活相当便利。 此外，体育馆、会展中心、文化艺术中心、博物馆、图书馆、科学馆等可满足市民的文化休闲需求。这些建筑造型别致、风格各异，为靓丽的江北增色不少。不少初来惠州的客人会感叹，惠州真的好漂亮。 除了商务与居住功能，江北片区还是市政府等一些政府机关的办公所在地，行政功能也进一步提升了该片区的价值。 在惠州不断向北发展的过程中，商品住宅开发“北优”的趋势明显，开发量大、社区档次高是江北片区的显著特点。 配套过硬 江北片区有广汕公路、京九铁路、惠博沿江公路、惠州大道等道路穿境而过，惠州火车站与江北中心区距离也不远。片区内有惠州大道、惠民大道、三环北路等道路相通。惠州大桥、合生大桥、东江大桥和中信大桥连接起江北和下角、水口、东平等区域，未来这里还将有大桥横跨东江，接通江北与水口。 除了体育馆、博物馆、科学馆等市政配套，江北片区还有市民乐园、东江公园、望江公园等休闲设施及凯宾斯基、富力万丽等五星级酒店。华贸中心、佳兆业中心、丽日购物广场、意生广场等城市综合体促进了江北商圈的形成。白马批发城、义乌小商品城等批发市场则为江北区域聚拢了人气，增添了活力。 教育资源方面，江北片区拥有富民小学、黄冈中学惠州学校、惠州市第一中学江北分校、惠州市技工学校、惠州商业学校、惠州外贸学校等。 公共交通方面，江北片区所通公交线路较多，从江北中心区域到其他片区都较为便利。此外，惠州未来规划有7条轨道路线，其中有4条线路经过江北区域。有望最早通车的莞惠城际轻轨作为惠州第一条轻轨，在江北市政府对面就有出入口。轻轨或地跌的出入口人流量大，周围往往能够形成商业旺区。因此，城际轻轨对江北未来的发展也有深远影响。 房企逐鹿 10年前的江北，发展还相对落后，惠州不少人有“住不过江”的观念。如今的江北，新房交易量长期居于全市前列，价格也处在高位。 一些市民回忆，2004年之前，江北区域规模较大的小区只有城市花园、金宝·江畔花园、江北新苑等。直到2004年，合生创展集团进驻惠州，并以5.34亿元的天价在江北拍下一块“地王”，建起了如今名满全市的豪宅合生帝景湾，江北区域才真正引起市民关注。 2007年9月份，国内房企的龙头万科通过拍卖，连续在江北拿下总建筑面积32万平方米的商住地块。佳兆业、华贸、宏益、光耀、德威和富力等众多房企也纷纷来此布局，首进惠州的台湾地产商八方公司，将首个项目放在了江北惠州大道旁边。一时之间，江北片区的地产开发可谓是热火朝天。 一名地产界人士介绍，佳兆业、富力、华贸、合生创展等知名品牌公司在江北开发了一大批标志性建筑，江北已初步形成一定的规模和档次。江北片区无论是开发规模还是质量，都领先于其他片区，不仅有小户型公寓、中等户型、大户型、复式到别墅产品的全系覆盖，还包括了纯洋房社区、别墅洋房复合大盘、城市综合体等各种类型。江北楼盘由于商业附加值大而具备升值潜力，吸引了不少深圳客前来投资或置业。 如今，惠州的新建小区主要集中在中心区与三环北路两侧。楼盘开发规模大、品质高、定位也高。 中心区主要包括合生帝景湾、佳兆业中心、华贸中心等楼盘。这些楼盘售价不菲，每平方米的价格动辄过万元。高端是中心区楼盘的核心。中心区的楼盘，特别是公寓与写字楼的投资属性较强，吸引了大量外地投资客。 作为江北与惠州的核心，这里的楼价未来继续看涨。尤其是去年10月位于中心区的江北7号小区被保利集团以6.903亿元的高价拿下，荣膺惠州的新“地王”，中心区的未来价值更加凸显。 江北的三环北路两侧云集了万科金域华庭、万科城华府、海伦堡花园、摩卡小镇、三宅一生等规模相对较大的小区。这些小区的内部环境较好、园林设计的水平较高、售价较其他片区较贵。以万科城华府为例，开盘时带装修的价格就已经达到了每平方米7500元以上。 尽管这些楼盘的投资性不及中心区，但依旧有不少房子被外地客买走。购买此处万科楼盘的一名业主说，当初买房时，旁边不少看楼的是深圳人，有的深圳买家一出手就是两三套。正因为此，此区域的不少小区虽然楼已售罄，但入住率不高。 目前，三环路附近小区的价格在每平方米六七千元左右。随着三环路改造完成并升级为市政道路，未来这里的楼盘价格会更加坚挺。 迈向“大江北” 从江北中心区驱车，沿着惠民大道可到汝湖的雅居乐·白鹭湖；沿着惠州大道可到小金口的光耀·荷兰堡等楼盘；沿惠博大道则可到沿线的各大楼盘。当上述区域的楼盘项目通过便利的交通连成一片时，“大江北”的轮廓也就出现了。 作为强大的发展引擎，江北凭借其强劲的辐射力，有力推动着惠州的城市发展，带动了周边惠博大道、小金口、汝湖等区域的开发。业界普遍认为，“大江北”是指惠博大道沿线、小金口周边、汝湖周边与江北中心区所构成的区域。 随着交通网络的日趋完善，大江北片区开始被置业者和开发商寄予厚望。如今，从江北中心区驱车15分钟左右可到达汝湖；沿惠博大道驱车10余分钟可到达博罗；三环北路的改造，也极大改善了沿线楼盘的交通条件。 世联地产惠州公司总经理苏剑认为，未来江北区域将形成三大房地产圈层：一是江北中心区板块，这是以华贸中心、合生帝景湾、佳兆业中心等CBD支柱项目形成的高端型、投资型圈层；二是三环路板块，这一带的万科城、中颐海伦堡等刚需项目，加强CLD住宅区圈层；三是惠博大道的依靠自然环境、资源条件等建成的横向发展区。至于惠博沿江路板块楼市的前景，该板块有山有水，是高品质、拥有丰富资源条件的价值地，预期未来将成为超越三环区、成为江北区域的第二住宅区。 惠州地产界资深人士范忠洲认为，目前路网和配套在很大程度上限制了大江北片区的发展，若能改善交通及相关配套，未来三环与四环间将是主力发展区域。 在江北工作的市民，也纷纷将目光投向“大江北”。罗先生一直在江北附近寻找价格合适而又心仪的小区，但迟迟没有找到。现在，他开始将目光投向惠博沿线的奥林匹克花园。与江北小区每平方米动辄六七千元的价格相比，奥林匹克花园每平方米5000元，楼盘的品质与景观也相对较好。但考虑到该小区地势低洼、逢大雨可能水浸以及公共交通与配套设施欠完善等问题，他又有所顾虑。 “大江北”区域内的楼盘综合品质较高，项目规模大。目前而言，这些楼盘仅能借助距离江北较近的区位优势，其自身配套仍有待提升。 虽然“大江北”区域的各开发商已经有意识地在加大教育、体育、休闲和商业等配套，但居住条件的真正成熟，仍要等到所在区域完成城市化升级。届时，相信大江北片区也将会真正成型。 |
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何先生
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