自治管理巧统筹　散居老楼也开心

“你别看这是老房子，通过政府创造条件，我们是自己管自己，还管得好得很！”新年刚过，在南岸区花园街道南湖社区花园8村6栋，当子女劝母亲谢培秀搬去与他们同住时，老人拒绝了，“你让我搬，我还不愿意呢！”

今年72岁的谢培秀在社区住了几十年，她说，自社区搞了物业自治管理后，社区环境好了，治安也大大改善，住着舒心多了，“好多搬走的人都后悔了呢！”

这是居民对南岸区老旧住宅物业自治管理的直接感受。据介绍，立足于建设“国家中心城市的窗口”和“全国宜居环境的典范”的战略定位，从去年2月起，南岸区率先在全市推行物业自治管理以来，在该区房屋管理局的牵头组织下，历经1年的试点与实施，全区1005栋老旧住宅实现了物业自治管理全覆盖。

打造社会管理创新“南岸品牌”，不仅改变了老旧散居楼栋居住环境，也解决了管理缺失问题，让老百姓出少部分钱就能住得舒心，成为改善民生的一件大事，为老住宅如何低成本、高效益地管理找到了答案。

无人管的老旧住宅成老大难

今年63岁的张婉庆在南坪镇康馨苑小区住了8年，“起初环境还好，但后来就越来越糟了。”

张婉庆回忆说，由于是农转非安置小区，一直没有专业公司对小区进行管理，导致后来小区垃圾成堆、污水横流。

“到了夏天，气味臭得很！下雨天脚都不知道往哪儿搁。”张婉庆住在3楼，过道里没有路灯，晚上只有摸黑走，墙上还贴满了“牛皮癣”。

“康馨苑小区只是南岸区老旧散居住宅的一个缩影。”据南岸区房管局负责人介绍，经摸底调查，到2010年底，全区主城核心区内无物业管理的老旧散居住宅（不含拆迁区域内）有1005栋，建筑面积约330万平方米，涉及居民5万户、16万人。

这些老旧住宅大多处于“脱管”、“失管”、“弃管”状态，无人管理；环境卫生无专人打扫，存在大量的卫生死角；基础设施老旧失修，多次出现堵塞、水电气供应矛盾；外来人员随意进出，盗贼较多，社会治安堪忧；城市发展“两极化”现象严重，群众怨言很多，现状亟待改善。

全市率先开展物业自治管理

其实早在2009年，南岸区就意识到老旧散居住宅的管理问题，为此，区房管局会同花园街道开始在南湖社区进行试点，探索出“部门指导、街镇负责、社区实施、居民自治”的物业自治管理模式。此模式得到了南岸区委书记夏泽良的充分肯定，要求纳入去年南岸区为民办理10件实事之一，区长刘宝亚也亲自多次召集专题会议研讨此事，并列入了南岸区2011年政府工作报告，要求在全区老旧住宅中进行全覆盖。

“老旧住宅物业自治管理，南岸算是第一个‘吃螃蟹’的。”南岸区副区长黄红称，其实从上世纪80年代开始，许多小区都是以单位为依托开展“守楼护院”模式，但惟独南岸将之发展成为了老旧散居住宅物业自治管理，实现了与市场、群众、政府意愿的结合。

改善老旧住宅的环境，钱从何而来？由区政府落实1000万元专项资金补贴一点，再由街道利用迎检经费、爱心市场配建、公益性岗位和自筹资金等方式筹集一点，对小区环境改造，包括增设大门、修建围墙、整治路面等，让居民切身感受到实惠。

康馨苑小区居民张婉庆对此深有感受，从去年3月起，小区就有了“大动作”，由政府出资，进行了环境综合整治。

“完全可以说是换了模样！”小区里的垃圾不见了，管道修好了，还建了一个休闲广场。广场上，绿树成荫，鸟语花香，还增设了桌椅，供居民休闲。另外，还有一些健身器材，让居民们高兴不已。在去年全市“最美街区”评选中，康馨园小区拿下了第一名，让居民扬眉吐气了一番。

截至去年底，南岸区花大力气对老旧住宅的环境进行了整治，共整治路面9320米，粉饰屋面及楼栋276栋，修整绿化3.7万平方米，增设座椅、健身器材等休闲设施67处，清掏化粪池82个，日常清洁维护得到保障，一改原来垃圾成堆、污水横流的状况，老旧住宅焕发出了新面貌。

居民自己管自己 建立长效机制

环境好了，如何长期保持下去？这是摆在南岸区老旧住宅面前的一道难题。

“这些老旧住宅住的大多是中下收入群体，很少居民愿意多出钱请物业公司。”南岸区房管局负责人介绍，该区就探索出一条居民自治的路来，由居民自己管自己，仅交少量的钱就能把老旧住宅管理起来。

以最早开始试点的南湖社区为例，花园5村3栋、4栋是首批实行自治改造的楼栋。去年4月，社区召集楼栋居民代表召开全体居民会议，与居民一起探讨如何进行自助物业管理。

会上，居民们自主商量了纳入自治管理的一些内容，搭建起自治的平台。以3栋、4栋为例，其确定了每月每户16元的物管费，交到楼栋公用基金里，用于清扫保洁、守楼护院、代收水电费、公共设施维护等。同时，居民们决定聘请3名本楼栋内的下岗失业人员作为物管人员，负责清洁、守楼护院、代收水电费等工作。

会议还采取无记名的投票方式，选出了一位热心公益事业、乐于为居民服务的楼栋长，负责实施楼栋全面管理。据了解，楼栋长不仅要督促物管人员做好流动人口登记、楼院治安防范、安全隐患检查，还要凭借其熟悉度，及时发现居民的矛盾纠纷，做到邻里小纷争随时口头化解，互不怨恨，大矛盾、大滋事苗头能随时上报，维护社区整体和谐。

这样一来，还解决了辖区内低保户、大龄失业人员等贫困人群的就业问题。加上这些人本就在社区，熟悉各家各户情况，更容易管理。仅就这一项，去年全区就新增就业岗位1084个。

但仅靠居民少量的物管费，还无法支撑起老旧住宅的日常运转。南岸区又在老旧住宅的“造血”功能上下起了功夫，各自治管理中心因地制宜，采用小区内道路停车收费、设立便民店、代收水电费、成立社区保洁服务队、开展特约家政服务等多种方式创收，以弥补物业自治管理经费的不足。在有些小区，这些做法不仅弥补了不足，到了年底在物业费用上还有剩余。以南湖社区花园8村6栋为例，去年年底，给楼栋120多户居民每户发了100元购物卡。

环境好了 自治热情高涨

听到南坪东路新华小区的名字，会让人以为是一个有人管、环境好的小区，但实际上不然。

“因为没人管，垃圾到处都是，什么人都可以随意进出，治安也很差，经常有小偷光顾。”56岁的秦大妈说，经去年整治后，小区变干净了，还添了很多绿树，一下子衬得小区“高档”了。同时，小区还实行大片区中小围合的模式，由政府投入资金180万元，修建栏杆近1000米、铁门16扇，将新华小区划分为8个相对独立的区域，并招聘了下岗失业人员维护治安。“现在治安好多了，很少再听到有被偷的了。”

环境变好后，很多居民也变了。秦大妈说，大伙变得文明了，不再乱丢垃圾，也不在楼道里堆放杂物了，都在维护新的环境。

“这是环境带给人的改变。不仅如此，自治以后，居民有了主人翁意识，开始积极参与社区管理。”区房管局负责人讲述了一个例子，在南湖社区花园5村3栋3单元，楼道里没有电灯，到了晚上居民只有摸黑爬楼梯，很不安全。正好这栋楼里住着一个经营灯具的人，他主动提出要为居民装灯。从1楼到9楼，一层都没落下，连安装工人的费用也是他出的，没开口向楼栋公用基金要1分钱。

该负责人认为，这种情况是居民们自我管理、自我服务、互帮互助意识的体现，自治区域变得和谐、稳定，从而构建起社会的和谐、稳定。