先在屋顶竖起钢架，再盖上坡屋顶，钢架中将穿插避雷设备和排水管道。
听说南北要扩宽，听说所有户型都能至少新加出一个宽敞的大阳台，听说改造后房子至少能平平安安住30年，听说以后就要分户计量供暖……虽然事关切身利益，但很多人对“老旧小区综合整治”，还只停留在一个“听说”的概念。 昨日，在本市最早动工的试点项目新源里西11号楼里，项目设计师、北京市建筑设计研究院复杂结构研究所设计师李文峰接受了本报记者的独家专访，一一拆解改造环节，将整个工程呈现在读者面前。 作为试点工程之一，发生在新源里西11号楼的这些变化，大多数都将复制于今天将在全市全面展开的老旧小区综合整治工作上。从新源里西11号楼的变化，无数还住在老旧小区里的市民，都能够看到未来自家改造时的影子。 15米深的大钉子 让老房地基加深五倍 “这栋楼表面上看着挺结实，外头没裂缝，但经过几十年的风雨，实际上骨头早都酥了。”站在新源里西11号楼3单元的阳台外侧，李文峰指着红砖墙说。 就在这阳台外不到1米的地方，一个2米见宽、1米深的浅沟已经挖好，一名工人师傅正弯着腰用铁锹剔除混在泥土里的碎砖。 站在浅沟边，李文峰比划出半臂间隔的宽度说，这里将要往下钉进很多根15米深的大楔子，足足比如今的地基深上五倍，再从沟里安装钢筋混凝土梁，做成一张纵横交错的钢筋网。 抬头往上望，安全网已经覆盖了半边楼。而后，楼顶和底层将会穿上钢索。钢索和楔子，一层层咬上劲儿，让老房子变得更结实。 “在抗震节能加固工序中，钢索的穿拉工艺和位置都变了。”打开随身携带的笔记本，李文峰说，加固工序设计经过了几次变化。 “老了老了，不想折腾了。不过为了整栋楼，我们还得搬。”在3周前的一次入户走访中，李文峰遇到了住在1单元的一位奶奶。这位奶奶跟他提了3个要求：既然做，就要做结实；别添太多“花里胡哨”的，别多花政府的钱；入户施工能省事儿就省事儿点，搬回来简单收拾一下就能住。 “您说的我都记下来了，一定尽力。”李文峰答应了，开始琢磨。 一年前，在实验室中，设计师们搭起了一个仿真的楼房，进行过多次测算，形成了最初的设计从一层、五层这两层楼的天花板下拉起钢索。但是，这两层的住户搬回家后，就必须重新做吊顶。 在实际生活里，一层住户多为老年人，再次装修多有不便。考虑到坚固性、成本和施工时间，最后选择的方案中，顶层的钢索将从平改坡后的斜屋顶中穿过；而下层的钢索将穿过原有的地基，从地下加固整栋楼。 “起初没有这样选择，是因为这种工艺相对费时。”李文峰说，“下穿地基时楼上不能进行其他施工，会把工期延长几天时间。但是住户搬回来以后，再装修的时间就会大大缩短。” 在今天启动的全市老旧小区综合整治工程中，都将广泛向住户征求意见，并为每栋楼一楼一策，制定最符合住户需求的改造方案。 钢筋网格做衣 给山墙锁入钢筋铁骨 在所有老旧小区改造的过程中，即使是1980年以前建成、需要抗震加固的楼房，一般也只有南北两个方向要向外延伸，扩充面积，但东西墙一样需要加固，这两边应该怎么办呢？ “我们再下楼看看。”李文峰带着记者走出了楼道，一路和回来取东西的业主不停打着招呼。经过一个多月的磨合，他们早就互相熟悉了。 “我们会在山墙上做加固、加保温层，并帮住户把不保温的窗户换掉。”出门右转后，李文峰指着凹下去的一面山墙说。 记者在这栋老楼的西北角看到，山墙上还能看到几十年前建筑普遍采用的钢窗，上面刷着暗绿色的油漆，看年代，只比最老的木框窗户年轻个10岁左右。 “我们会把这些窗户更换为塑钢窗，换窗的钱已经包括在工程费用内，住户不用再单出钱。”李文峰说。 由于新加面积的外墙已经预埋了A级防火材料，没加的山墙上，将会单独进行保温、节能改造。 记者在现场看到，居民楼北侧山墙的作业梯上，三五个工人正在给3层的墙面抹灰。在还没涂砂浆的下面半层墙体中，纵横交错的钢筋形成的密密麻麻的网格，牢牢地罩住了整个墙面。 施工完成后，这层“钢筋铁骨”将被牢牢锁进墙面里，等到抹灰结束后，外保温等工序方能施工。据设计师说，这4面山墙将重新做防水，以解决靠外墙居民家下雨时渗水的问题。 用积木盖房 让老楼再度“长个儿” “大家最关注的，是怎么把面积加出来。”前两个星期，李文峰没少跟着工作组去新源里西11号楼和农光里17号楼走家串户，他发现，老百姓对怎么能把房子“接出来一截”，最感兴趣。 “这个实际挺简单，就和孩子拼玩具一个道理。”半蹲在地上，李文峰拿起几张纸叠成纸板，直接比划起来。几个正在轮休的工人师傅见状，也走过来和记者一起看个究竟。 在南北两侧浅沟已经施工完成后，就进入了“拼插”阶段。施工单位会按照老房子事先量好的尺寸，量身定制预制构件。在这些预制构件上，已经做好了保温层、门、窗口，也留好了相互拼接咬合的榫头。 到时候，施工人员根据老房子开间的宽度，将预制构件的四面墙钩在一起，其中一面要粘在老墙外侧，然后在预制墙面勾缝中填上水泥，一间房的“拼插”就完成了。 等到第一层都做好以后，再铺装上天花板、也就是再上面一层楼的地板，再在第二层的位置，重复上一次的施工……一直到第5层施工结束。 虽然听起来像一块块大型的玩具积木，但这些预制构件都来自工业化生产的流水线，坚固度足可以抵抗烈度为8度的地震。这些享受到最新建造技术的老房子，将通过这些“积木块”，为老楼居民们增加居住面积。 至于增加面积的多少，则要看每栋楼的具体情况。在现场，市住建委副主任、北京市老旧小区综合整治工作新闻发言人张农科对记者说，全市老旧小区改造中，凡是要进行抗震节能加固的1980年以前建成的住宅，都会考虑是否能够给业主增加面积，但最终要取决于这栋楼四周还有没有富余的地方。 “以新源里西11号楼为例，综合改造后已经接近规划红线，可以说是最大限度地给每户人家增加面积了。”李文峰说，“具体能不能补面积、补多少，是由老房原本的结构、承重决定的。” 具体到新源里西11号楼，这栋楼整整60套房子，一共只有两种户型。一种是南北通透的两室一厅，主卧在南，客卧、卫生间、厨房分列在北，客厅居中；另外一种是全朝南的两居，大门正朝楼梯，里面正对厨房、卫生间，两个卧室分列东西两侧。 以南北通透的两居为例，南面多往外延伸了1.5米，而北侧多扩出去1.35米。 怎么南北向扩得不一样，而且北面的数字还有零有整？原来，设计师们用电脑模拟了一天24小时的光照情况，发现如果南面加太多面积，就会影响主卧室的采光，使它变成“阴阳脸”。“后半截全是暗的，也不暖和。最后定了1.5米。”而北侧主要考虑到现有厨房卫生间的面积太小，再加上道路红线允许，就扩出去1.35米。 入户量身 设计方案业主可“多选一” 走进新源里西11号楼3单元2楼的一户人家，记者看到，进门北侧是一个只有1米宽的厨房，只能做单面橱柜，再加上一些食品，厨房用品，整个灶台前，只能空余出一个人炒菜的位置，其他人想搭把手都没地儿。卫生间也是一个窄小的长条。走进去依次是储物柜、洗手池和马桶。为了省地儿，很多人家将淋浴喷头直接装在了马桶的正上方，洗澡的落脚处只是一块60厘米见方的面积。 “改造后，卫生间和厨房所增加的面积紧挨着，构成了一个开间。可以给厨房做一个阳台，也可以增加卫生间的面积，或者是给厨房、卫生间各增加一些面积。”设计师李文峰说，“理论上这3种方案都可行，业主可以自己选择新面积的用途。” 记者现场比对备选方案发现，如果业主选择将厨房的窗户打掉，给整个厨房加上一个大阳台，就能增加厨房内的储物功能。而且因为新源里西11号楼所有户型中厨房基本都在北侧，放菜、放肉都不容易坏。但是，卫生间就从原本的明卫变成了“半暗卫”，打开卫生间的门，直对着的是厨房阳台。 “如果想加大卫生间，可以从现在卫生间窗户的地方开一道门出去，这样不仅洗澡的地方宽敞了，还能实现干湿分离。”在户型平面图上，设计师用马克笔轻轻画出了两道，“不过，这样卫生间就成了L形，有利有弊。一旦利用不好，容易浪费面积。” 而第三种，就是将增加的面积一分为二，分别补贴给厨房和卫生间。卫生间多了一个淋浴室的大小，厨房增加了一个小阳台。这种相对中庸的选择，优点是每个功能区都增加了面积，但缺点是各自增加得都不太多，而且需要开两扇门。 “老房子的格局比较固定，如今南北向的扩宽，会让户型变得更长。我们现在就把选择方案都告诉业主，如果业主想借机会给房子改变一下，可以提前考虑增加面积的使用方法。”说着，李文峰将笔重新插进了笔帽里。 如果被改造小区确定要增加面积，都会由设计师出具多套方案，让业主自己挑选。这将成为本市老旧小区改造时通行的一个方法。 老房“戴帽子” 顶楼住户告别“雨漏晴热” 为了保证安全，记者没有被允许走上即将改造的屋顶。但爬上周围高楼张望，新源里西11号楼目前的屋顶坑坑洼洼，一片灰黑脏乱。 和很多老旧小区一样，新源里西11号楼的屋顶是按照“三毡四油”工艺做的防水。这项几十年前广泛应用的工艺虽然会让刚完工的屋顶看上去很美，但整个像张“吸热毯”，顶楼住户到了夏天，天天都像在蒸桑拿。 “这顶上修也修过，补也补过，漏水了补得了，但夏天热可没法解决。”4单元的顶层住户告诉记者，“三伏天的时候我们量过，太阳不晒的时候，我家得比一楼高6摄氏度，要是下午暴晒的时候，就是一蒸笼！” “平改坡”工程，就是将平顶的房子改造成坡顶，俗称给房子“戴帽子”。从2004年起，给老楼平改坡的工程，正式进入城市环境建设规划，使得很多老楼的顶层居民告别了多年漏水、闷热的日子。 2008年奥运会前，列入奥运规划的117条城市主要街道上，完成了千余栋房屋的平改坡工程。如今，这项工程将继续在老旧小区综合整治中展开，而这次的改造将更进一步。 以前改造时，由于老房子安全承载性能有限，在施工中会尽量少用老式的陶瓦、水泥瓦，以减轻房子的负荷。现在，由于老楼“平改坡”和抗震节能加固一起进行，新增加的坡屋顶无须考虑负荷，可以使用更加坚固耐用的材料和施工工艺。初步测算，能给房子增加至少30年的使用寿命。 “我们会先在屋顶上竖起钢架，用来支撑平改坡。”李文峰拿过记者的笔记本，一步步画起了示意图。 李文峰先画下了几条高低不一的竖道道，“这是钢架”。随后，牵拉整体楼栋的钢索，将从这些“竖道道”中穿过，一些避雷设备和排水管道，也会预先埋入钢架构成的空间中。 搭好架子，施工人员再将坡屋顶盖上。如果坡屋顶上还要放太阳能装置，屋顶坡面的斜度会进行严格测量和控制。 设计图显示，建成后的房子会有个漂亮的灰色坡屋顶，看上去很像四合院中老房子的屋檐。设计师说，老房改造的外观设计都将与民居的风格协调一致，造型尽量简单、明快，不会采用宫殿屋顶造型的“大帽子”。 清理“脏腑” 新管道能再用几十年 综合整治中，怎么改管线成了老旧小区居民关注的第二件大事儿。 “老人住老房，楼层高了爬不上去，都想住一楼；可一楼最烦人的一件事儿就是下水道老堵，一个礼拜得通两三回，忒折腾人。”一提起经常反味儿的下水道，住在2单元的一位大爷就直叹气。 在老旧小区综合整治中，老房子的水、电、气、热管线如果陈旧了、甚至如果有破裂危险，可以由主管部门给予更换。和之前的粉刷、加外保温、平改坡等外在工程不同，这项工作需要入户，进到每家的厨房、卫生间中，把旧管子拆了安装新的。这项工程，如同给陈旧多年的老房子彻底换上一副新的“脏腑”。 更引人注意的是，此次综合整治的小区要进行一户一表的热计量改造。这项工程虽然本身不起眼，但很多家庭都会因此降低供暖费。“在暖气上安装一个手表大小的计热器，以后冬天就是烧多少，交多少；现在的供暖费是封顶价，如果是市政集中供暖的家庭，在做了外保温之后，供暖费应该只会降低，不会增加。”市重大办相关工作人员说。 而新源里西11号楼的管道是否改造，怎么改造，还在征求业主意见的过程中。 “为了保证质量，最好还是都改了，但是，更改以后，业主可能还要移动管道，或者移空调主机。”李文峰说。 拿最简单的空调室外机改造为例，改造后的空调挂机有了固定的居所，外墙美观了，排水也会更顺畅。但由于接出来一截面积，空调的位置就从原本的靠窗，变成了靠中间。有些空调室内机的管道不够长，可能就要重新打孔、移机或者接管道。新增加面积的空间内如果需要用电，还需要接个电源。同样，厨房、卫生间的面积增加后，业主想挪灶台、洗手池等连接管道的设备，也需要再次移动管道。 扮美外观 告别千篇一律“火柴盒” 如今，透过绿色安全网，还能看到11号楼的阳台下，有着当年流行施工砌就的石质菱形回纹，这种纹路在上世纪60年代左右建成的房屋中经常能见到，到了80年代左右，就消失了。 “当年有这种花纹就不错了，到了80年代前后，由于当时住宅只须满足最基本的功能需要，造成了很多形式单一、颜色呆板，与古都风貌很不协调的民宅。”在南礼士路的办公区内，市规划委相关负责人指着图样说。 在这次改造中，让“火柴盒”变形、变色也成了整治内容之一。记者在新源里西的最新一版效果图上看到，砖红和灰这两种频繁出现在城市建筑中的颜色，实现了融合。 “为了和附近的建筑相呼应，屋顶上用了偏灰的城市色调，墙体上按照修旧如旧的原则保留了一部分红砖色，底部的灰色是为了在视觉上产生呼应，白色的窗框、楼梯外侧的白色立柱是为了提亮整体色调。”设计师说。 红砖楼曾经是北京的特色，当年算是小洋楼，远处一看就特显眼。但几十年前的住宅设计得太单一，同一种户型、结构在城市中被简单复制，产生了很多“火柴盒”。经过一番装饰，这一个个“火柴盒”在不久的将来会变得漂亮。 “今年全市有1500万平方米的老旧小区要进行综合整治，很多都处于重要大街附近。为了保证新改造的小区不再出现成片的‘火柴盒’，我们已经开始进行重要大街两侧老旧小区建筑外立面设计方案的制定工作，这些住宅要能与周围的建筑相呼应，不会特立独行。”市规划委相关负责人说。 安防娱乐 小区将添新“家具” 当楼体施工告一段落，小区综合整治将进入“添彩”的环节，小区中还将增加不少“家具”。 其中包括，更新、补建信报箱；进行技防设施安装；公厕维修，公共照明设施维护，垃圾桶、垃圾站等环卫设施设备添置，排除消防隐患; 增设门卫室、社区防护栏，并增设监控房和视频监控设施；整修或者扩宽道路；整修树木；修补、更换井盖；铺设方砖等。 更新、补建的信报箱，能够代替现在一些报纸、杂志赠送的报箱，小区的楼道内会变得更为整洁。 安装技防设施、增设监控房和视频监控设施，给老旧小区住户多上了一道安全锁。新增加的护栏也能起到安全作用让任何人远远看去都会发现，别看是老旧小区，这儿的安防设施和其他新建商品房小区一样好。 垃圾桶和垃圾站的增设，会让小区里更清洁，密闭式垃圾站的设计，也不会让夏天的楼道中，再蹿出一股烂西瓜皮味儿。 公厕维修好了以后，老人要在小区里遛弯儿，不用着急赶回家上卫生间。在路上的行人，也能就近沾个光。 另外，一些小区还将安装文化宣传栏和社区健身器材，建设业委会办公用房和物业管理用房等，建设便民菜站、小超市等便民服务设施。锻炼、读报、买菜、买盐，都是走路两三分钟后就能实现的事儿。 “我们要做的，就是一次性把近几年要改造的项目都做了。有些老旧小区此前已经进行过部分项目的试点，所以会按不同的情况改造。”市住建委副主任张农科说。 绿地还建 把美好环境还给居民 老北京人都爱花花草草，一棵核桃，几株垂柳，装点着方寸之间的小院儿，也给窗外带来了更多生气。“这儿早年间有过月季，开得可盛了。”刘奶奶指着楼前的一片黄土说。 几十年的岁月，老楼里不断添丁增人。房子不够住时，违建就会占了绿化的地儿。让原本规整漂亮的小区花园一步步被人烟蚕食。 “绿化部门正在针对老旧小区的绿化恢复进行设计，整体原则是违建拆除后要恢复绿地，一些不用移动的植株，可以不挪动。但有些老旧小区扩建后会伤及树木，我们会在施工前把树木移栽走，等到施工完毕后，再补种花木。”设计师说。 在3单元一户人家阳台外侧，有两棵已经长到4层楼高的柿子树。根据规划，大树处在楼房改造的施工范围内。 |
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